Döviz kurundaki artışlar gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi?
Döviz kurlarındaki artışların Türkiye ekonomisinin her kesiminde enflasyonist bir etki yarattığını gördük.
Aynı şekilde kur artışları gayrimenkul piyasasında da fiyatlar genel seviyesinin artışına neden oldu.
Covid sonrası tüm dünya ile birlikte Türkiye de enflasyonist bir döneme girdi. Şimdi Covid sonrası enflasyonun kalıcı mı geçici mi olduğu tartışılıyor.
Ancak, bu tartışmalar sürerken biz Türkiye’de ciddi bir enflasyon yaşıyoruz. Vatandaşlarımız yatırımlarını, birikimlerini bu beklentilere göre yönlendiriyorlar.
Enflasyon ekonomide kötülüklerin anası olarak bilinir. Böyle bir dönemden geçiyoruz.
Gayrimenkul enflasyonist ortamlarda güvenli bir yatırım aracıdır. Gayrimenkule talep artınca fiyatlarda artış meydana gelmesi normaldir.
Para piyasalarındaki hızlı yükseliş veya düşüşlere karşı emlak piyasası daha stabildir, daha yavaş hareket eder.
Enflasyondaki artış nedeniyle, birikimlerini Türk Lirası yatırımlarda değerlendiren vatandaşlarımızın birikimlerinin değerini korumak için gayrimenkul satın almaya yöneldiğini gördük. Gayrimenkule talep artışı fiyatlara artış olarak yansıdı.
Emlak sahiplerinin fiyatlarını döviz kurlarındaki artışa paralel artırma eğiliminde olduğunu da düşünmemiz gerekiyor. Bu yönde bir eğilim olduğunu biliyoruz. Bazı emlak sahipleri de Emlaklarının fiyatlarını döviz cinsinden belirliyorlar.
Ayrıca; İnşaat malzemesi fiyatları “dünya emtia fiyatlarındaki artış” ve “döviz kur artışından” etkilendi, bu artışları inşaat firmaları fiyatlara yansıtmak zorunda kaldılar. Dolayısıyla inşaat firmaları ve müteahhitler fiyatları artırmak durumunda kaldılar.
Kısacası, döviz kuru artışlarının Türkiye’de gayrimenkul fiyatları artışına katkı yaptığını söyleyebiliriz.
Gayrimenkul sektöründeki fiyat artışlarını nasıl değerlendiriyorsunuz?
Piyasada bir malın fiyatının artması için talep olması gerekir. Talebi olmayan malın fiyatı düşer.
Demek ki talep devam ediyor, yurt içinden ve yurt dışından gayrimenkule talep devam ettiği için fiyatlar artmaya devam ediyor.
TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışlarına bakınca; Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %107,5 artarak 122 768 konut satıldığını görüyoruz. 2021 yılı Mayıs ayı konut satış adedi 59 166 idi.
Ülkemizde “yabancılara yapılan konut satışları” ise 2022 yılı Mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %235,7 artarak 5 bin 962 oldu. Geçen yıl 2021 Mayıs ayında bu sayı 1776 adet idi. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,9 oldu.
Dolayısıyla konut talebi yurt içi yerleşiklerden ve yurtdışından devam ediyor.
Türkiye’de konut kredi faizlerinin enflasyonun altında seyretmesi nedeniyle, gayrimenkul fiyatlarındaki artışa rağmen kredili satışların devam ettiğini, yani vatandaşın borçlanarak konut satın aldığını görüyoruz.
Gayrimenkul bahçe, tarla, arsa, konut “sınırlı” veya kısa zamanda miktarını hızla artırma imkânı olmayan bir emtiadır. Buna mukabil ekonomilerdeki “para arzı” devamlı surette artmakta, yurtiçi “nüfus artışı” konut ve emlak piyasasına talep yaratmakta veya “yurtdışından gelen yabancı emlak satın almalar” buna ilave olmakta, “savaşlar dolayısıyla memleketimize gelen sığınmacı, mülteci konumdaki ailelerin emlak satın almaları ve kiralamaları” nedeniyle talep tarafı canlı seyretmektedir.
Diğer taraftan, tüm dünya merkez bankalarının enflasyonla mücadele amacıyla “parasal sıkışma” politikalarına dönüldüğünü görüyoruz ve “faiz artırımlarının” gelmeye başladığını izlemekteyiz.
Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığının ekonomi politikasının değişmesi, faizlerin artırılması veya konut faizlerinde yükselme, kredilere ulaşmada zorluklar yaşanması durumunda fiyatlarda yatay seyir görebiliriz. Veya gayrimenkul fiyatlarının yatay seyrettiği enflasyonist bir ekonomide kur artışları olur ise "fiyatların reel olarak düşmesi" durumuna şahit olabiliriz.
Ayrıca, sabit gelirle çalışan kesimin için geçtiğimiz iki yıldan bu yana yaşanan emlak fiyat artışları sonrasında borçlanarak konut satın almak bir hayli zorlaştı. Bunu durumu sektöre negatif etki yaratacak bir etki olarak değerlendirmekte fayda var.
İzlememiz gereken hükümetin enflasyon konusunda önümüzdeki aylarda alacağı önlemler ve kararlar. Ayrıca, Türkiye’nin risk primi CDS 2008 yılından bu yana en yüksek düzeyde seyrediyor. Bu durum Türkiye’ye ucuz kredi girişini engelleyen bir faktör olarak karşımızda duruyor. Ucuz kredi bulmak her kesim için zorlaştı ve zorlaşmaya devam edecek en azından önümüzdeki bir iki yıl böyle olacak gibi görünüyor.
Zor bir dönemden geçeceğiz.
