TURİZM VE KONAKLAMADA YENİ TREND VİLLA TURİZMİ
Bugün geldiğimiz noktada; “VİLLADA TATİL” seçeneği, tatil konaklamasında tercihleri etkileyen bir seçenek olarak sektörde yerini almış görünüyor.
Villada tatil seçeneği talep gördüğü sürede taleplere uygun villalar inşa edilecek ve arz yönlü sektörün bu kanadı beslenecektir. Bir mal ve hizmet piyasaya arz edilirse talep görür. Bir mal ve hizmete talep olursa arz edilir.
TARİHÇE:
Villa Turizmi yabancıların satın aldıkları konut ve villaları kiraya vermeleri ile başladı. Bazı yabancı 2. Konut sahipleri villalarını kendileri kullanmadıkları yaz dönemlerinde yakınlarına arkadaşlarına kiraladılar.
Daha sonra internet üzerinden kiralama siteleri vasıtasıyla yaz süresince boş haftalar dolduruldu, küçük yabancı aile işletmeleri oluştu.
Bu süreçte bazı otel işletmecileri, otel sahipleri villa inşa edip sattılar, bazıları alıcılara kiralama garantisi verdiler, işlettiler, işletilmesine yardımcı oldular.
Bazı otel sahipleri özel havuzlu villa kiralamaya talep olduğunu görünce, otelleri içine veya yakınına veya işletme şartlarına uygun kiralamak amacıyla villalar inşa ettiler. Sürecin dışında kalmak istemediler.
Bunlara ilave olarak talep arttıkça bazı yatırımcılar, girişimciler havuzlu villalar inşa edip kiralamaya başladılar. Bazı girişimciler ise tarlalara, imarsız tarım arazilerine “kiralamaya yönelik havuzlu villa siteleri” inşaatında gecikmediler. İmarsız, ruhsatsız, plansız, genellikle tarım arazilerinde “Villa Kondular” Ege ve Akdeniz bölgesinde turizmin tercih edilen, talep gören illegal parçası oldular.
Ev pansiyonculuğunun modern versiyonu diyebileceğimiz “villada tatil, villa kiralama” COVİD sürecinden güçlenerek çıktı. Birçok otel pansiyon olumsuz etkilenirken, havuzlu villalar yurtiçi ve yurtdışından talepleri karşılamakta zorlandı.
Bu durumda ne yapılmalıydı? Madem ki talep vardı, daha fazla villar, hatta “villa siteleri” yapılmalıydı.
İmar planları müsaade etsin etmesin, müşteri vardı, cezasını öderiz, işimize bakarız mantığı galip geldi.
Girişimciler kararlıydı, boş tarlalara, tarım arazilerine yapılmasında onlara göre bir sakınca yoktu.
İmar kanunu, Belediye kanunu, Orman kanunu aşılır diye düşünüldü, nasıl olsa İmar barışı kanunu çıkmıştı, herkes binaları hızlandırdı, inşaata bir an önce başlamak ve bir an önce bitirmek gerekiyordu yeni İmar Barışı beklentileri süreci hızlandırdı. Memleket plansız bir inşaat alanına dönüştü, gayretler bir an önce başlananı bitirmek içindi.
Su akarken testi doldurulmalıydı. Özetlemek gerekirse herşey paraydı.
YABANCILARA KONUT SATIŞI / VİLLA TURİZMİ İLE NE OLDU?
Yabancılara satılacak havuzlu villalar özenip bezenip inşa edildi. Bölgedeki konut inşaatı kalitesinde bir artış görüldü. Havuzlu villalar Roma döneminden 2000 yıl sonra bölgemizde boy göstermeye başladı. Yeni trend 20 yıl gibi bir sürede dağ köylerine doğru yayıldı, dağlar taşlar bahçeler tarlalar villalar ile doldu.
Ama biraz fazla oldu.
FAYDASI DA OLDU.
Yabancı uyruklu villa sahiplerinin başlattığı villa kiralama TUR OPERATÖRLERİNDEN BAĞIMSIZ turizme olumlu katkı sağladı. Yeni bir turizm konaklama alternatifi doğmasına öncülük yaptı.
ÇARŞI, ESNAF, LOKANTA gibi MAL VE HİZMET SEKTÖRÜNE olumlu katkı sağladı, sağlıyor.
Türkiye’de konut satın alan yabancılar “GÖNÜLLÜ TURİZM ELÇİLERİ” oldular, Türkiye sahillerinde sahip oldukları yazlık havuzlu evlerini ballandıra ballandıra anlattılar, tanıdıkların, akrabaların yaz tatillerinde otellerde kalmasına gerek yoktu artık, tanıdıklar arkadaşların kiraya verdikleri bu villalarda ücreti mukabili konaklayabilirlerdi.
2. Konut sahibi olmadan önce yatırım yapacağınız ülke için iyi bir araştırma yaparsınız, güvenli bir ülkeye yatırım yapılır. Satın aldıktan sonra da sahibi olduğunuz ev/villa nerede ise o ülkede meydana gelen OLUMSUZLUKLARIN savunulması biraz da onlara düşer. Nitekim para yatırılmış, satın aldıkları emlakı satıncaya kadar aynı gemideyiz artık. Allah var, Ülkede meydana gelen olumsuzlukların etkisinin KISA ZAMANDA azalmasına vesile oldular. Gerektiğinde Türkiye’yi savundular.
Türk ekonomisinin dünyaya açılmasına POZİTİF ETKİ yaptılar. Yabancı gayrimenkul alışı yurtdışından net döviz girdisi sağladı.
Yabancı kiralamaları ile başlayan süreç 2. KONUT/TATİL KONUTUNU ölü yatırım olmaktan çıkardı, villalar AKTİF TURİZM YATIRIMINA DÖNÜŞTÜ.
Turizmde otel konaklamasına alternatif olmak için yeterli villa sayısına ulaşılması biraz zaman aldı, yabancı 2. Konut talebi villa ARZ yarattı.
****
Turizm Bakanlığı İl Kültür Turizm Müdürlüğü web sayfa verilerine göre: Muğla ili dahilinde 400’ü Turizm İşletme Belgeli olmak üzere 3.600’ün üstünde konaklama tesisi ve toplam 260.000 üzerinde yatak kapasitesi
Anadolu Ajansı haberi 2022 yılı haberi: Muğla ili sınırları içinde, 340 bin yatak kapasiteli tesisleriyle yerli ve yabancı konuklara hizmet veriyor. Sayı hakkında kesin rakamlara ulaşmak biraz zor olsa da ortalama Muğla bölgesinde kayıt altında bulunan 300.000 civarında yatak sayısından bahsedilebilir.
***
TURİZMİ TEŞVİK KANUNU İLE BAZI KANUNLARDADEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN
Kanun No. 7334 Kabul Tarihi: 18/7/2021
“Madde 3:Yetkili idare tarafından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilen konaklama işletmelerinin bu ruhsatı aldıkları tarihten itibaren bir yıl içinde Bakanlıktan turizm işletmesi belgesi almaları zorunludur.”
Konaklama hizmeti sağlayan her turizm işletmesinin bakanlıktan “işletmesi belgesi” veya “basit konaklama turizm işletmesi belgesi” almak zorunluluğu var
***
Fethiye’de KAYIT ALTINDA RUHSATLI yatak sayısı 45.000 adet, Bakanlığa ruhsat müracaatında bulunmuş olan ancak BELGESİZ/RUHSATSIZ İŞLETME 2500 adet, işletme başına 1 - 10 arasında bölüm mevcut olduğu göz önünde bulundurulur ise, her bağımsız bölümde 4 yatak bulunduğu düşünülür ise yaklaşık olarak Fethiye’de 40.000 BELGESİZ/RUHSATSIZ YATAK SAYISI söz konusu diyebiliriz. Şu anda İNŞAAT aşamasında veya bitme aşamasında olup henüz müracaat yapılmadığı hesaba katılırsa 2.000 BELGESİZ/RUHSATSIZ YATAK SAYISI daha hizmet vermeye aday olacak.
2023 yılı yaz süresince FETHİYE’DE:
BELGELİ yatak sayısı 45.000 adet
BELGESİZ YATAK SAYISI 42.000 adet hizmet veriyor olacak diyebiliriz. Bu durumda Fethiye toplam BELGELİ/BELGESİZ yatak sayısı 87.000 civarında diyebiliriz.
Gelinen nokta; belgesiz villa işletmelerinin yoğun talep gördüğü, kanunlara ve imar mevzuatına, toprak koruma kanununa aykırı ruhsatsız kaçak yapılaşma ile bölge turizm hacminin YARISINA YAKIN yatak kapasitesi ile yapılan Akdeniz havzasında iddialı turizm ülkesi Türkiye.
Buradan bürokrasiye, ilgililere tavsiyemizi de belirtelim, ÖNCELİKLE RUHSATLANDIRMAYI KOLAYLAŞTIRMAK GEREKİYOR, daha sonra bu kolaylaştırmaya rağmen kanuni gerekleri yerine getirmeyen, işletme ruhsatı almayan işletmeleri caydırıcı cezalar ile kanunlara uymaya zorlamak en uygun ve akılcı çözüm olarak görünüyor.
KİMLİK BİLDİRİM ZORUNLULUĞU:
11/7/1973 Tarih ve 14591 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’na göre
Tüm turizm konaklama tesislerinde olduğu gibi konaklama sağlayan villalarda da kimlik bildirim zorunluluğu vardır. 2023 yılı için, bu zorunluluğa uymayanlar için, güvenlik kurumlarına kayıtlı olmadan, şifre almadan konaklama sağlayan işletmeler için 59.714 TL., güvenlik kurumlarına kayıtlı ancak konaklayan kişileri güvenlik kurumlarına bildirmeyen işletmeler için 29.852 TL para cezası söz konusu oluyor.
Yetkililer, ilgililer sorunu görmüşler, belgesiz faaliyet gösteren, belgelendirme zorlukları yaşayan, ancak kiralama faaliyeti devam eden işletmelerin zor durumda kalmalarını önlemek için, işletme belgesi olmadan kimlik bildirimi yapılabilmesi konusunda kolaylık sağlamış, güvenlik kurumlarına kayıt yapılabilmesi ve şifre verilmesi sağlanmıştır.
VERGİLENDİRME DURUMU:
Villa kiralama yapan işletmeler ruhsat alamadıkları için ruhsatlı otel işletmelerine sağlanan %8 KDV avantajından yararlanamıyorlar. KDV oranı %18 ve geçen yıl uygulamaya koyulan konaklama vergilerine tabi. İşletmeler için olmazsa olmaz, bir an önce işletme belgesi alıp işletmenin kdv oranını %8 e düşürmektir.
HAKSIZ REKABET DURUMU:
Evet, otel işletmelerine karşı bir haksız rekabet durumu oluştuğunu kabul etmek gerekiyor.
Ruhsatlı, belgeli Otel işletmecileri her daim kontrol altındaki işletmeciler oldular.
Ancak; belgesizler tarlalara, bahçelere, yayla köylerinden, sahil köylerine kaçak yapılan kanuna aykırı villalarda para kazandı. Pandemi sürecinde kayıt altındaki otelciler KAPALI OLAN OTELLERİNDEKİ “personele maaş ödemek için” evlerini sattı. Adalet burada biraz şaştı.
İşletme belgesi verilip belgelendirilince bu işletmeler, yani resmileştirilince ne olacak, yine yapanın yanına kar kalacak.
Değerli arkadaşlar, “risk alan yatırımcı kazanç sağlar meselesi değil bu konu”. Bu konuya kanunlara uymayan vatandaşın cezalandırılması yerine mükâfatlandırılması hadisesine dönüşüyor diyebiliriz.
Hal böyle olunca imara aykırı yapılaşma artıyor, kanun dinlemez vatandaş “kaçak yapılaşma canavarı” oluyor. Bu vurdumduymazlık normal vatandaşı da kanuna aykırı hareket etmeye yönlendiriyor.
Dürüst vatandaş, kanuna saygılı vatandaş, kanuna saygılı olduğu için mağdur oluyor.
Teknik olarak tarım arazilerine bina yapılamaz mı? Tabii ki yapılabilir. Tarım arazilerine, plansız alanlara bina yapımının şartlarını belirlersiniz, tarım turizm vs ne şartlarda kullanılacağını belirlersiniz ruhsatlı konut, otel, pansiyon vs yapılabilir.
ÖNEMLİ OLAN YAPILAŞMA VE KULLANMA ŞARTLARINI BELİRLEMEK, RUHSATLANDIRMAYI MÜMKÜN KILMAK, KOLAYLAŞTIRMAK,
ANCAK, RUHSATA AYKIRI YAPILAŞMAYI CAYDIRICI CEZALAR İLE ÖNLEMEK ANA AMAÇ OLMALIDIR.
İmarsız, plansız, gelişi güzel yapılamanın yarattığı altyapı sorunlarını gözü pek girişimciler yaşıyorlar. Elektirik kesintileri, voltaj düşüklüğü, bazen sular akmıyor.
Ancak hadise bunula kalmıyor, uzun dönemli sorunlar kapıda duruyor. Yer altı sularının kirlenmesinden, tarım arazilerinin amacı dışı kullanılmasına, tarlaların tamamını imarlı arsa imiş gibi tamamen bina ile doldurmaya (Örnek: 6 dönüm tarlaya tarımsal amaçlı 1 ev yapılabilir, bu kabul edilebilir, ancak 6 dönüm tarlaya 6 villa veya 8 villa yapıldığını görüyoruz. Buna benzer örnekler çok var)
Kısacası, İMAR KANUNU – BELEDİYE KANUNU- TOPRAK KORUMA KANUNU vs dinleyen yok, vatandaş kaçak inşaata devam ediyor.
Cumhuriyetin 100. Yılında geldiğimiz durum bu.
Kısaca; Fethiye ve çevresinde plansız ruhsatsız belgesiz turizm konaklaması resmi konaklama yatak kapasitesine yaklaştı.
21.y.y da PLANSIZ TURİZM DÖNEMİ yaşıyoruz diyebiliriz.
NE YAPILMALI?
Mevcut binalar villalar ŞARTLAR BELİRLENEREK, çevre, ekolojik yapı, doğal doku, korunacak alanlar dikkate alınarak RUHSATLANDIRILMALI, SİSTEME DAHİL EDİLMELİDİR.
“İMAR MİLADI” İLAN EDİLMELİDİR.
Plansız, ruhsatsız, kaçak yapılaşma bu hızla ve sürekli devam edemez. Bu memlekete yazık oluyor, tarım arazilerinin maruz kaldığı bu baskıyı azaltmak gerekiyor.
Mevcut binaları; vergi deyin, cezalandırma deyin, harç deyin ne derseniz deyin yapan kişilere yüksek maliyetler ödeterek TEKNİK ŞARTLARA UYANLARI/işletmelerini ŞATLARA UYDURANLARI kayıt altına almak işletme belgesi vermek gerekiyor. Uymayanlara işyeri açma ve çalışma ruhsatı vermemek, vatandaşın en azından başlangıç olarak KAÇAK BİNALARIN ticari faaliyete konu olmayacağını anlaması bakımından önem taşıyor. Ruhsatlandırmak için işletmecilere işletmelerini mevzuata uydurmak için zaman verilebilir, ancak kesinlikle ruhsatlandırılamayacak olanlar ise maalesef yıkılmalıdır. Aksi taktirde kanunlara uyma konusundaki kayıtsızlık devam eder.
İMAR BASKISI OLAN BÖLGELER ACİLEN PLANLANMALIDIR.
Doğa turizmi, köy turizmi, tarım turizmi, eko turizm, sürdürülebilir turizm anlayışına uygun planlamalar yapılmalıdır.
Sadece binayı önceleyen anlayıştan ziyade, DOĞAYI ÖNE ÇIKARAN, KONAKLAMANIN YANINDA TARIMSAL ÜRETİMİ DE TEŞVİK EDEN, kırsalda şehirleşmeyi önleyen, DOĞAL YAPIYI KORUYAN, YÖRESEL YAŞAM VE KÜLTÜRÜ DEVAM ETTİRMEYE ÖZEN GÖSTEREN bir planlama yapılmalıdır. Bizim kuşakların devraldığı bu güzel coğrafyanın daha fazla bozulmasına müsaade edilmemelidir
RUHSATLANDIRMA KOLAYLAŞTIRILMALI,
BÜROKRASİ AZALTILMALI,
MERKEZİYETÇİ YAPI AZALTILMALI,
YEREL YÖNETİMLERİN YETKİLERİ ARTIRILMALI,
PLANSIZ/RUHSATSIZ/PLANA AYKIRI/KAÇAK/İMARA AYKIRI İNŞAİ FAALİYETLER CAYDIRICI CEZALAR VE UYGULAMALAR İLE ÖNLENMELİDİR.
